很多人在问，2017年剩下的时间，会不会是刚需时间？

每个月，当我们照例翻看热门城市的平均房价时，很多人的感受是，我所在的西安有这么便宜吗？

壹

11月18日，国家统计局公布了10月70大中城市房价数据，总体来看，70个城市的房价保持平稳运行态势。随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，此前领涨的三线城市房价持续降温， 一二线热点城市房价的同比涨幅也连续数月出现回落。

15个热点城市中，大部分新建商品住宅价格环比下降，同比涨幅回落或持平。另外，一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续13个月回落。

虽然整体房价正呈现降温趋势，但有部分城市依然处于房价快速上涨的通道中。10月份70个大中城市中新房环比涨幅最大的城市为哈尔滨，西安排名第四；二手房环比涨幅最大的城市为乌鲁木齐。

西安又逆天了。

政府又开始摁了，以前是房管部门，现在又多了个物价局，经常有开发商老总半夜惊醒，发朋友圈说，自家楼盘的价格，物价局只批到了预期的一半，额，血本无归的节奏。

西安万科在北郊的新盘金域未央，之前预计要卖到13000快的均价，结果在漫长的价格拉锯战中，物价局只给批了10500。可想而知，许多托我要买的人都被之之门外了。万科很无奈，但开心了购房者。

所以，今年剩下的时间，是刚需时间。

贰

其实大家都在等。等什么？等西安的下一步动作。购房者都觉得房地产是政策导向的行业，说不定后市还有政策，可以打压一下房价。

投资客也在等，万一新的政策出台，可以立马收手。刚需也在等，只要讨厌的投资客退场，低首付的按揭买房就能回来。

我总说，情况不明，就地扎营。

告诉大家一个不算坏的坏消息：据我掌握的信息，多方交叉求证了解到，12月的西安楼市会比较“无聊”，怎么个无聊呢，就是大家都没事做呗。

不久前的那段辉煌日子，售楼部里职业装裹身的帅男靓女们腰板笔挺，浑身透着一股命运掌握在自己手中的自信，笑容不咸不淡，回答简短明了：现在没房，开盘日期没定，价格不知道。如若访客不追问，断不愿多言语一句。

顺水行舟，事倍功半。置业顾问的矜持不能削减强劲市场需求。有数据显示，上半年西安楼市成交套数为83022套，成交面积916.29万㎡，同比增长为11.3%。其中西安高端住宅市场销售套数达3,310套，较2016年上半年上升37.5%，房价上涨速度更是名列全国主要城市之首。

6月似乎是今年西安楼市的分水岭。之前旁敲侧击、警告提醒式的限购政策突然收紧升级，限购、限售、限贷、限外多管齐下，很多人跃跃欲试的置业大计暂时搁浅。

上一周，一西安共有17个楼盘开盘，密集情况在西安楼市较为罕见，说明市场竞争再度进入白热化。而在经历了新推房源价格回归、前3周新开盘去化率回升之后，上周开盘的楼盘去化率不升反降，总体不到50%。

叁

有人说观望之风又开始了，《新地产》后台有些粉丝也想放弃或者推后在西安购房的计划，高频的问题，从买哪个楼盘转为房价会不会降，现在出手合适不？

回答这类问题完全费力不讨好，不论说涨还是不涨，都会有一群人在后面骂娘。定势在先，利益牵绊，每个人都想听内心想听的观点。看涨者认定西安比起郑州、合肥、兰州等城市算房价洼地，还会涨；反对者则疾呼西安工资水平怎么能撑得起上万元的房价，不科学！

房价合理不合理，是一个尴尬的命题，对象不同，可接受的水平线就不同。四千一平方米的限价房会有人觉得贵，两万一平的豪宅也大有市场。

在专于市场研究的资深业内人士的逻辑中，楼市行情向来不是以一个城市的人均收入来决定的，多方面因素共同发力，造就了这一波房价走势。

M2货币基数 正常情况下，货币总量的扩张节奏跟实体经济同步变化，既M2与GDP之比大致维持在 1.5倍的水平，去年年末中国M2与GDP之比为2.08，货币供应量远高于正常范畴。

只要年度M2增长速度超过GDP增长速度，房价就存在上扬的动力。这是房价曲线波动的根本因素。

肆

看过不少预测未来西安房价的稿子，诸如西安未来几年 房价翻番，西安房价最起码逼平杭州，诸如此类，云云不止。

前不久，经济学家马光远应邀来西安做演讲，一语击倒了众多西安人：

我到西安我敢讲，你们任何时候买房都是对的，对西安这个城市本身，放到中国大城市的格局里面，这个房价实在太寒碜了。还觉得西安房价高的，可以出去了。

这是马光远对西安房价的基本看法，对西安买房人的基本态度。

我们做个简要的分析，先看看资金流动趋势，房价每一轮起伏状如波浪，从一线城市向二线城市延伸，从沿海向内陆推进，这也是资金流动趋向。一线城市自2015年4月进入上涨周期，2016年3月份开始调控，大量资金被挤压出来后涌向合肥、苏州、南京、厦门，这“四小龙”引领了第二轮波动，随后是郑州、武汉、长沙等城市。

最终在去年10月份，无处可去的资金如发现新大陆般发现了西安这个价值洼地。

第二个是去库存成就显著，从2015年10月开始，西安住宅开始呈现需超越供的状态，库存周期持续缩短，去年9月商品住宅去化周期下降至9个月，截至年底，去化周期减为7个月，今年三度变为5个月左右，供需关系严重失衡。

再从大西安建设来来看，“三大革命”、打通断头路、户籍放开到西咸归西安托管、自贸区落地、国家中心城市建设、一带一路桥头堡、“三六九赶超”，宏图规划以大手笔招商引资的形式落地，政策红利加以大企跟进，共同表达了对西安这个区域的看好。要实现2020年GDP破万亿目标，房地产必定是重要支柱。

而今年，是外地品牌房企进驻西安的又一个高潮，新城控股、蓝光、旭辉、绿城、红星等房企瞄准西安市场，高价拿地开发房地产，精装修产品成为市场主流，相比毛坯房为主的时代，房价自然水涨船高。

伍

买涨不买跌效应 在这一波房价上扬周期，外地投资客占比估算约20%多，主流还是本地客户，占比约70%以上。这波本地置业者，多是自去年就计划买房，却一直在犹疑观望等着房价下跌，结果却等来了涨价，在恐慌中急乎乎跟风入市，今年上半年为多方面因素烘托起来的火爆行情。

房价是综合力量博弈的结果，有起有伏是正常规律，难的是几乎所有人都想踏准最低点入市，最终却成为推波助澜的主力军。

从温和上涨到群体疯狂的转折快到让人措手不及，西咸新区某楼盘的洋房，今年9月份现房售价9000元/平方米，到10月第二次开盘则变为11000元/平方米，连置业顾问都大梦初醒的样子：以前都嫌弃偏远没配套，突然间就买房要靠抢。

而最新的数据给西安楼市降了温，过去的一周，西安包括西咸新区共有17个楼盘开盘，是2017年开盘量最多的一周。

数据显示：推出的4792套房源中，产品涵盖高层、小高层及洋房，毛坯、装修房等品类齐全，共成交2068套房源，单盘最高去化率为96%，最低仅为13%，整体去化率为47.41%，环比上周74%去化率，整整下滑36.48%。整体成交价为10175元/㎡。

盛筵戛然而止，前边提到的导致房价曲线抛高的重大因素却依然存在。一段安静喘息的时期，等待下一个周期的启动。

年末，地产的导向还是，严格商品房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的，一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案，确保2017年房价环比不增长。

信号明确清晰，抑制投资。

房地产市场有周期已然是共识，明显的是，周期间隔显著缩短，一年或者一年半。对于真正的刚需置业者，无论未来房价的天花板会到什么地步，今年剩下的时间，或许是一个机会点。

继续阅读：西安房价的天花板在哪里？   房价